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6 décembre 2021

Les conséquences fiscales de l’achat d’une résidence en France

L’acquisition d’un bien immobilier en France engendre des changements importants dans la situation fiscale des résidents suisses. Qu’il s’agisse d’une résidence secondaire ou locative, cet achat viendra impacter la taxation en France mais également en Suisse.

Voici un récapitulatif des différents impôts afférents à cette acquisition :

1. Les impôts locaux

La taxe foncière est un impôt dû aux communes par les propriétaires de biens immobiliers en France. Cette taxe est relative à l’objet immobilier et reste identique en cas de changement de propriétaire.

La taxe d’habitation est un impôt dû par la personne habitant ou ayant le bien à disposition. Il peut dès lors s’agir du propriétaire d’une résidence principale ou secondaire, ou du locataire si ce bien est loué.

Ces deux taxes sont forfaitaires et sont à régler chaque année.

2. L'imposition sur le revenu

En devenant propriétaire d’un bien en France, le résident Suisse doit, chaque année, ajouter la valeur locative de ce bien à son revenu en Suisse. Cette dernière impactera le taux d’imposition (barème) mais pas le revenu imposable.

La méthode de calcul de la valeur locative fluctue d’un canton à l’autre et correspond à une valeur théorique de location de l’objet immobilier.
Dans le canton de Genève : valeur inscrite sur l'avis d'imposition relatif à la taxe d'habitation française.
Dans le canton de Vaud : valeur fiscale (valeur vénale * 80%) * 6%.

Exemple :
Revenu imposable de CHF 100'000.
Valeur locative de EUR 9'000 soit environ CHF 10'000.
Imposition des CHF 100'000, au taux d’imposition de CHF 110'000 (CHF 100'000 + CHF 10'000 de valeur locative.) La propriété en France impactera donc à la hausse l’impôt sur le revenu en Suisse.

Dans le cas où le bien immobilier serait loué, la valeur locative théorique sera abandonnée au profit des revenus réellement perçus. Ces revenus seront directement fiscalisés en France.

La fiscalité appliquée dépendra du type de location mise en place (location nue ou meublée) et du régime fiscal choisi par le propriétaire (régime réel ou micro-foncier / micro-BIC pour le meublé).

Les intérêts hypothécaires, la taxe foncière et les charges sont déductibles de la valeur locative. Le résultat obtenu sera reporté dans la déclaration suisse.

Les revenus du bien seront taxés selon le barème d’impôt sur le revenu en France (voir ci-dessous) avec un taux minimum de 20% (appliqué pour les non-résidents) accompagné de 7.5% de prélèvements sociaux, soit un total de 27.5%.

En Suisse, le fonctionnement sera le même que pour la valeur locative, les revenus locatifs seront ajoutés aux autres revenus afin d’ajuster le taux d’imposition (barème) mais ils n’augmenteront pas le revenu imposable.

3. L'imposition sur la fortune

Si la fortune immobilière nette (dettes hypothécaires déduites) en France est supérieure à EUR 1'300'000, le propriétaire sera soumis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) dès EUR 800'000 (effet de seuil). Cet impôt sera à régler à l’administration fiscale française.

Côté Suisse, la fortune « Française » sera ajoutée à la fortune existante uniquement pour le calcul du taux mais n’aura pas d’impact sur la fortune taxable.

IMPORTANT

Un client qui achète ou reçoit un bien immobilier sans avoir recours à un crédit et souhaite par la suite en contracter un, ne pourra ni déduire les intérêts de cette nouvelle dette ni son montant de sa fortune.

Afin de pouvoir déduire fiscalement la dette et les intérêts, il faut que le financement ait été mis en place au moment de l’acquisition du bien ou qu’il soit utilisé pour le paiement des travaux le concernant.

Pour les prêts, in fine, (amortissement en une fois à échéance du prêt), un amortissement fictif est considéré par le fisc français dans le cadre du calcul de l’IFI, ce qui signifie que la fortune augmente chaque année.

Pour la déduction de la dette, une répartition proportionnelle doit être faite afin de déterminer ce qui sera déductible ou non. Cette répartition aura un impact tant sur la fiscalité française que suisse.

Exemple :

La fortune imposable en Suisse sera de :
CHF 2'000'000 – CHF 867'000 = CHF 1'133’000.
Au taux de CHF 1'700'000 (3'000'000 – 1'300'000).
Les intérêts hypothécaires seront, quant à eux, déductibles de la valeur locative de l’objet en France au prorata de la répartition de la fortune brute.
Selon l’exemple et pour un taux de 1% = 433’000*1% = CHF 4'330 à déduire.

L’adresse de l’objet détermine si la fortune est en France ou en Suisse, le pays dans lequel a été mis en place le financement n’a pas d’impact.

Les travaux d’entretien, quant à eux, peuvent être déduits des valeurs locatives ou des revenus locatifs et même donner un résultat négatif. Ce dernier sera ajouté ou soustrait de la base imposable des revenus suisses, pour obtenir le taux d’imposition. Le revenu imposable restera, lui, inchangé.

4. Imposition sur la plus-value immobilière

En cas de revente, la plus-value sera taxée exclusivement en France. En fonction de la durée de détention, des abattements pourront être déduits et permettront de minimiser le montant taxable.

Sur le montant obtenu après abattement, un impôt sur le revenu de 19% devra être réglé ainsi que 7,5% de prélèvements sociaux. Si la plus-value excède EUR 50'000, 2 à 6% de taxes supplémentaires seront dus.

5. Imposition sur les successions et donations

En cas de transmission d’un objet immobilier en France par un résident Suisse suite à une succession ou une donation, le traitement fiscal sera réalisé exclusivement par la France.
La taxation sera faite après la mise en place des abattements possibles et en fonction du lien de parenté entre le défunt/donateur et la personne héritière/donataire.

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