L’année 2022 a marqué la fin d’une période prolongée de basse inflation, avec pour le dernier trimestre de l’année un sommet historique d’inflation annuelle de 3.5% pour la Suisse. Après avoir relevé à trois reprises son taux directeur en 2022, la BNS l’a augmenté une nouvelle fois le 23 mars. Mais si vous souhaitez vendre ou acheter un bien en 2023, se concentrer uniquement sur les chiffres n’est pas nécessairement la bonne stratégie à adopter. Slimane Mansouri, Directeur de Région Suisse romande explique dans cette interview quels autres critères doivent être pris en compte.
Voir le webinaireAvec une inflation forte et des taux d’intérêt qui ne cessent de grimper, peut-on dire que le marché de l’immobilier a perdu ses repères ?
Bien qu’il soit vrai que certains paramètres ont évolué, il n’est pas correct d’affirmer que le marché a perdu ses repères. Suite à la hausse des taux d’intérêts, bon nombre d’observateurs imaginaient déjà dès 2022 une baisse des prix de l’immobilier sur le segment résidentiel. Or, cette baisse de prix ne s’est pas vraiment produite.
Cela peut paraître contre-intuitif : il est facile de s’imaginer que suite à la hausse des taux d’intérêts les prix de l’immobilier seront amenés à baisser, mais d’autres paramètres entrent en jeu, comme notamment la loi de l’offre et de la demande. En effet, le marché suisse reste restreint avec une offre limitée et une demande importante, ce qui fait qu’en 2022 les prix n’ont pas baissé.
Concrètement, qu’est-ce qui change sur le marché de l’immobilier en 2023 ?
On observe un contexte de marché qui va s’avérer très différent de 2022, particulièrement en ce qui concerne le rapport vendeur-acquéreur qui est déjà plus équilibré. Avec des taux qui augmentent et une demande forte, mais des acquéreurs maintenant souvent prêts à attendre, on voit apparaître des schémas de négociations intéressants où l’acquéreur se retrouvera probablement dans une position plus forte pour négocier, que par le passé.
Cela signifie-t-il que les propriétaires (futurs ou actuels) peuvent également exercer une plus grande influence sur les banques ?
On peut en effet avoir des écarts sur les taux proposés par différentes banques. Il est utile de les comparer mais il ne faut pas négliger d’autres aspects qui sont tout aussi importants. Par exemple, cela vaut la peine d’analyser le conseil en gestion de patrimoine proposé par la banque qui vous accompagnera.
Si vous choisissez la banque qui vous propose le taux le plus bas mais que les conseils prodigués laissent à désirer, bénéficier du taux le plus bas possible n’apporte finalement plus un grand avantage. Votre conseiller vous a-t-il sensibilisé sur l’approche de la retraite : faut-il retirer tout ou partie de votre 3e pilier ou le mettre en nantissement ? Qu’en est-il de la protection du conjoint survivant en cas de décès ? . Être accompagné par un bon conseiller qui vous informe selon votre situation personnelle vous permettra de prendre les bonnes décisions sur le long terme .
Rencontrer votre conseiller bancaire en personne est encore le meilleur moyen d'y parvenir. C’est pourquoi nous mettons à disposition des rendez-vous de conseil au cours desquels vous pouvez échanger directement avec nous sur votre situation et vos besoins individuels. Cela vous permet d’avoir toutes les clés en main avant de vous lancer dans votre projet.
Bien que les taux d’intérêt ne fassent pas tout, quelle évolution peut-on attendre en 2023 ?
Nous n’avons pas de boule de cristal pour lire l’avenir, mais il y a plusieurs étapes importantes au cours de l’année qui nous permettent d’y voir plus clair. La première s’est tenue ce 23 mars, date à laquelle la Banque nationale suisse (BNS) a augmenté de 50 points de base son taux directeur pour le porter à 1.5%. Les acteurs de marché attendaient cette nouvelle hausse, levier principal pour la BNS de contrer l’inflation et maintenir la stabilité des prix. Il n’est pas exclu qu’une nouvelle action de politique monétaire ait lieu en juin prochain. Pour le moment, nous constatons que la courbe des taux de marché en francs suisses s’est manifestement aplatie et que la hausse amorcée en début d’année apparait contenue. Le plus important pour vous reste de bien définir votre stratégie patrimoniale dans la durée, en tenant compte des modifications régulières que la banque apporte pour prendre en compte les évolutions du marché monétaire.
Supposons que je souhaite acquérir un bien immobilier cette année, sur quelle durée dois-je fixer mon taux pour ne pas être trop affecté par les fluctuations du marché ?
De nouveau, le type de taux que vous choisirez dépendra de vos projets personnels.
Si votre priorité est plutôt de conserver votre bien sur le long terme, des taux sur une plus longue durée vous permettront d’adopter un profil de risque défensif et de sécuriser votre mensualité, quitte à payer un peu plus cher.
En revanche, si votre priorité est de minimiser votre mensualité, les taux sur une plus courte durée étant généralement moins onéreux, vous serez en mesure de minimiser votre mensualité – mais avec le risque qu’ils aient augmenté au moment de votre renouvellement.
Enfin, le panachage reste une option très souvent recommandée puisqu’il vous permet d’obtenir une forme de moyenne sur votre mensualité. Plus important encore, vous ne renouvelez jamais l’ensemble de votre dette au même moment et vous diminuez ainsi le risque de variation de votre mensualité.
Et si je suis déjà propriétaire et que je souhaite plutôt vendre, est-ce le bon moment ?
Il convient encore d’appliquer une stratégie personnalisée selon vos besoins et vos projets personnels. Vendre en fonction du timing du marché n’est pas nécessairement une stratégie universelle qui fonctionne pour tout le monde. La vente de votre résidence principale doit répondre à un objectif personnel avant tout et s’aligner à votre stratégie patrimoniale.
Que je cherche à acheter ou à vendre, dois-je m’inquiéter de la dimension écologique ?
C’est en effet un aspect qui a un réel impact sur l’achat ou la vente et qui sera de plus en plus prononcé dans les mois et années à venir. La hausse des coûts de l’énergie a été un élément déclencheur qui est venu renforcer la prise de conscience écologique sur la nécessité de consommer ou de se chauffer différemment par exemple.
Si on observe les nouvelles constructions en Suisse, elles répondent globalement toutes à des critères de performance énergétique ; ce sont des sujets qui sont bien engagés et ancrés et on ne peut plus acheter un objet neuf qui est une passoire thermique. Côté vendeur, il sera donc plus difficile de vendre un bien qui ne répond pas aux nouvelles exigences énergétiques et la négociation sera plus marquée. Il est donc essentiel à l’heure actuelle de réfléchir à ces sujets en tant que propriétaire.
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Contact
Slimane MANSOURI
Directeur de Région Suisse romande
Michaël RATUSZNIAK
Directeur de Région Suisse alémanique
