FONCTIONNEMENT D’UNE HYPOTHÈQUE:
Un prêt hypothécaire est un prêt à long terme destiné à financer un bien immobilier en vue de devenir propriétaire. Le prêt est accordé par un établissement financier et, afin de couvrir le risque de non remboursement du prêt, le bien immobilier est utilisé comme garantie.
COÛTS DU PRÊT
Pour calculer le coût d’un prêt hypothécaire, il faut prendre en compte les intérêts de la dette et l’amortissement d’une partie de l’emprunt.
Selon votre profil, nous déterminons la variante la plus adaptée à chaque situation : taux d’intérêt fixes pour des durées déterminées ou taux d’intérêt variables indexés sur le taux Saron.
CONSTITUTION DES FONDS PROPRES
Vous devez constituer au minimum 20% du prix d’achat en fonds propres, dont minimum 10% doivent provenir d’une épargne autre que votre 2e pilier.
Vos fonds propres peuvent donc provenir :
- de vos économies (min 10 %),
- de votre 2e pilier,
- de votre 3e pilier,
- d'une donation
- ou encore, d’un objet immobilier que vous possédez déjà.
FRAIS DE NOTAIRE
Au prix d’achat du bien immobilier viennent s’ajouter divers frais (frais de notaire, inscription au registre foncier, droits de mutation), de l’ordre de 3% à 5% de la valeur de l'objet. Ces frais varient d’un canton à l’autre et ne sont pas compris dans le calcul du financement, mais il est important d’en tenir compte pour le projet d’achat et de prévoir des fonds supplémentaires pour les couvrir.
Choix du type de financement
Composition du prêt
En général, les établissements bancaires exigent un minimum de 20% de fonds propres. Dans la plupart des cas, un prêt hypothécaire se décompose donc comme suit, en pourcentage de la valeur du bien immobilier :
Fonds propres:
Les fonds propres peuvent provenir de l'épargne personnelle (compte épargne, 3e pilier...), pour minimum 10% du prix d'achat, et du 2e pilier.
1er et 2e rang:
Pour plus de sécurité, le prêt hypothécaire est divisé en deux parties dites dette de 1er et 2e rang. le 1er rang couvre 65% de la valeur d'achat et le 2e rang 15%.
La durée de l’amortissement est plus courte pour le 2e rang qui doit être remboursé en 15 ans maximum et, dans tous les cas, à l’atteinte de l’âge de 65 ans. Les taux d’intérêts pour le 2e rang sont également plus élevés.
Cependant, cette pratique a tendance à être remplacée par un taux hypothécaire uniforme entre les deux rangs. En fonction de l’importance de vos fonds propres et garanties, il est possible d’obtenir un prêt hypothécaire uniquement en 1er rang.
Critères d’octroi
Dans la pratique, l’accord du prêt hypothécaire se fonde sur 3 critères principaux :
retenue par la banque
de l’emprunteur
apportés
En outre, l’établissement financier calcule la capacité d’emprunt avec un taux d’intérêt théorique de 5%, afin d’anticiper une éventuelle hausse des taux et ainsi sécuriser l'emprunteur. Au final, c’est le taux choisi par ce dernier qui sera appliqué.
Pour obtenir un accord de prêt hypothécaire, la somme annuelle des charges ne doit pas excéder le tiers du revenu brut annuel, soit au maximum 33% du revenu brut annuel.
Exemple:
Un ménage avec un revenu brut annuel de CHF 195'000.- souhaite acquérir un appartement d’une valeur de CHF 1'000'000.-.
Ils disposent de CHF 200'000.- de fonds propres, dont CHF 100'000.- provenant de leur 2e pilier et CHF 100'000.- provenant de leurs comptes épargnes et 3e pilier.
Leurs fonds propres et leurs revenus sont-ils suffisants ?
Calcul des charges annuelles en CHF
Exemple calcul d'hypothèque:
A la vue du total des charges annuelles liées au prêt hypothécaire, le revenu brut annuel du ménage devrait être au minimum de CHF 194'545.- pour pouvoir rembourser l’emprunt.
Avec un revenu brut annuel de CHF 195'000.- et des fonds propres à hauteur de 20%, le prêt hypothécaire pourra être accordé.