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22 septembre 2022

Résidence secondaire et fiscalité : vos questions les plus fréquentes

Vous songez sérieusement à acquérir une résidence secondaire en France ou en Suisse ? Oui mais voilà qu’est ce que cela risque de changer à votre situation fiscale ? Nos experts vous répondent !

Que dois-je déclarer et dans quel pays ?

Ma résidence secondaire en France

À déclarer en Suisse :
Bien qu’une résidence secondaire à l’étranger soit soumise à imposition dans le pays où elle se situe, il est important d’en faire la déclaration en Suisse également. En effet, la Suisse ne perçoit pas d’impôts pour une maison de vacances détenue à l’étranger, mais sa valeur est prise en compte pour déterminer le taux d’imposition sur la fortune et le revenu.
La détermination de la valeur fiscale d’un bien à l’étranger diffère selon les cantons. Certains se basent sur le prix d’acquisition au cours historique de la date d’achat (Genève), alors que d’autres prennent le cours moyen de l’année d’acquisition (Neuchâtel) ou bénéficient d’un abattement de 20% (Vaud).

À déclarer en France :
Vous n’avez rien à déclarer en France. En revanche, il vous faudra vous acquitter de :

  • la taxe foncière (impôt pour les propriétaires d’un bien)
  • la taxe d’habitation (impôt pour la personne qui habite le bien)

Ma résidence secondaire en Suisse

L’imposition d’une résidence secondaire en Suisse est similaire à l’imposition d’une résidence principale. L’impôt est perçu par le canton dans lequel se situe le bien immobilier.

La valeur locative du bien doit être déclarée dans les revenus. Cette valeur (à ne pas confondre avec le revenu locatif réel) est calculée sur la base du loyer théorique qui pourrait être perçu en cas de location de la maison, en fonction du prix du marché et selon les règles cantonales.

La valeur fiscale s’ajoute quant à elle à votre fortune.

Puis-je bénéficier de déductions fiscales en Suisse ?

Ma résidence secondaire en France

Les intérêts hypothécaires seront à déduire de la valeur locative de ce bien, selon une répartition proportionnelle relative à votre fortune brute en France.

Les intérêts hypothécaires seront à déduire de la valeur locative de ce bien, selon une répartition proportionnelle relative à votre fortune brute en France. Les travaux d’entretien, quant à eux, peuvent être déduits des valeurs locatives ou des revenus locatifs et même donner un résultat négatif. Ce dernier sera ajouté ou soustrait de la base imposable des revenus suisses, pour obtenir le taux d’imposition. Le revenu imposable restera, lui, inchangé.

Ma résidence secondaire en Suisse

Certains cantons permettent une déduction fiscale pour l’usure due à la mise en location de la résidence secondaire.
Dans tous les cas, les intérêts hypothécaires et les frais d’entretien sont déductibles, comme pour une résidence principale.

Que se passe-t-il en cas de revente ?

Ma résidence secondaire en France

En cas de revente, la plus-value sera taxée à 19% et à cela seront ajoutés 7,5% de prélèvement de solidarité, exclusivement en France. En fonction de la durée de détention, des abattements pourront être déduits et permettront de minimiser le montant taxable.

Ma résidence secondaire en Suisse

Cela dépend du canton dans lequel se trouve la résidence secondaire ainsi que de la durée de détention du bien.

Réinvestir vos gains à la vente
Le remploi immobilier c’est l’imposition différée de l’impôt sur les bénéfices et gains immobilier lors de la vente de votre bien, et qui permet à ce que l’impôt correspondant à la somme que vous réinvestissez soit différé.

Dans le cas de la vente d’une résidence principale, le remploi immobilier est possible mais veuillez noter que ce n’est pas le cas lors de la vente d’une résidence secondaire.

Que se passe-t-il en cas de successions/donations ?

Ma résidence secondaire en France

En cas de transmission d’un objet immobilier en France par un résident Suisse dans le cadre d’une succession ou d’une donation, le traitement fiscal sera réalisé exclusivement par la France.
La taxation sera faite après la mise en place des abattements possibles et en fonction du lien de parenté entre le défunt/donateur et la personne héritière/donataire.

Ma résidence secondaire en Suisse

Si l’héritier vit en Suisse, le droit successoral sera appliqué en fonction du canton et du lien de filiation entre la personne décédée et l’héritier.

Si l’héritier vit à l’étranger, il faudra se référer à la réglementation fiscale locale.

En tant que résident suisse, serai-je soumis à l’impôt sur la fortune en France ?

Ma résidence secondaire en France

Si votre fortune immobilière nette (dettes hypothécaires déduites) en France est supérieure à 1 300 000 €, vous serez soumis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) dès 800 000 € (effet de seuil). Cet impôt sera à régler à l’administration fiscale française.

Côté Suisse, la fortune « française » sera ajoutée à la fortune existante uniquement pour le calcul du taux mais n’aura pas d’impact sur la fortune taxable.

IMPORTANT
Une personne qui achète ou reçoit un bien immobilier sans avoir recours à un crédit et souhaite par la suite en contracter un, ne pourra ni déduire les intérêts de cette nouvelle dette ni son montant de sa fortune.

Afin de pouvoir déduire fiscalement la dette et les intérêts, il faut que le financement ait été mis en place au moment de l’acquisition du bien ou qu’il soit utilisé pour le paiement des travaux le concernant.

Pour les prêts, in fine, (amortissement en une fois à échéance du prêt), un amortissement fictif est considéré par le fisc français dans le cadre du calcul de l’IFI, ce qui signifie que la fortune augmente chaque année.

Pour la déduction de la dette, une répartition proportionnelle doit être faite afin de déterminer ce qui sera déductible ou non. Cette répartition aura un impact tant sur la fiscalité française que suisse.

Besoin d’un accompagnement personnalisé ? Nos conseillers se tiennent à votre disposition et vous accompagnent jusque dans vos démarches administratives, des deux côtés de la frontière.

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