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2 mars 2018

Acheter un appartement ou une maison : comment ça marche ?

Acheter un appartement ou une maison : comment ça marche ?
Vous souhaitez devenir propriétaire ? Découvrez le fonctionnement d’une hypothèque et les critères d’octroi d’un prêt, pour savoir si vous pouvez sauter le pas.


Si vous envisagez d’acquérir votre propre logement, n’attendez pas de tomber sur l’appartement ou la maison de vos rêves pour démarrer votre projet. Face à une demande importante, il est important d’être réactif !

C’est pourquoi faire le point de votre situation en amont et être au clair sur ce que vous pouvez vous permettre d’acheter (ou sur ce qu’il vous reste à économiser) vous fera gagner du temps. Une bonne préparation vous évitera de passer à côté d’une opportunité d’achat.

Pour savoir si vous pouvez acheter un bien immobilier, deux points sont essentiels : les fonds propres et la capacité financière.



Fonctionnement d’une hypothèque

Une hypothèque est un prêt qui permet de financer l’acquisition d’un bien immobilier. Ce prêt couvre au maximum 80% du prix d’achat. Par conséquent, vous devez posséder 20% de fonds propres.

Composition hypothèque




Par exemple, pour l’achat d’un appartement à CHF 1'000'000.- :

Exemple composition hypothèque


Composition des fonds propres

Vous devez pouvoir apporter au minimum 20% du prix d’achat. La moitié de ces fonds propres peut être retirée de votre 2e pilier. Le reste des fonds propres (au minimum 10% du prix d’achat) doit provenir de liquidités. Il peut s’agir d’épargne, de votre 3e pilier, d’une donation, etc.



Composition fonds propres




Pour notre exemple d’achat à CHF 1'000'000.-, vous devriez posséder au moins CHF 100'000.- de liquidités :


Exemple composition fonds propres





Détail de l’hypothèque

Lorsque la banque s’engage dans un prêt hypothécaire, elle prend un risque. Afin de mieux répartir ce risque, l’hypothèque est divisée en deux parties : le 1er et le 2e rang.


Rangs d'hypothèque



Exemple pour un bien à CHF 1'000'000.- :


Exemple rangs d'hypothèques



Hypothèque de 1er rang

Il s’agit de la plus grande partie de l’emprunt, elle couvre 65% du prix d’achat. Ce pourcentage est celui que la banque estime pouvoir récupérer sans trop de difficultés, en cas d’incapacité de paiement de l’emprunteur.

Pour cette partie de l’emprunt moins risquée, l’amortissement n’est pas obligatoire. Vous ne remboursez que les intérêts de l’hypothèque de 1er rang.

Dans notre exemple, pour l’achat d’un appartement à CHF 1'000'000.- avec un taux à 1.50%, le montant des intérêts pour le 1er rang s’élèverait à CHF 813.-/mois.


Hypothèque de 2e rang

Le 2e rang représente les 15% restants du prix du bien. L’amortissement est obligatoire pour le 2e rang hypothécaire qui doit être remboursé en 15 ans maximum et, dans tous les cas, à l’atteinte de l’âge de 65 ans.



Il existe deux types de remboursement :

Remboursement direct
Vous remboursez mensuellement l’hypothèque de 2e rang et payez ses intérêts. Généralement les 15% à rembourser sont répartis sur 15 ans (la durée maximum pour le remboursement de l’hypothèque de 2e rang), ce qui donne un paiement de 1% par année.
Pour l’exemple d’un bien à CHF 1'000'000.- avec un taux à 1.50%, les intérêts s’élèveraient à CHF 188.-/mois et le remboursement du prêt se ferait à raison de CHF 830.-/mois, donc au total CHF 1018.-/mois.

Remboursement indirect
Dans ce cas, vous ne payez que les intérêts du 2e rang. Le montant correspondant au remboursement du prêt est mensuellement déposé sur un 3e pilier, dont le capital sera versé au bout des 15 ans.
L’avantage de cette solution est que les versements au 3e pilier sont déductibles de votre revenu imposable1. En savoir plus sur la défiscalisation du 3e pilier




Le taux d’intérêt dépend de plusieurs facteurs, dont le type de prêt (taux fixe, taux variable ou taux Libor), la durée de l’emprunt ou la situation de l’emprunteur.

Dans notre exemple d’achat à CHF 1'000'000.- avec un taux à 1.50% vous payeriez au total CHF 1831.-/mois (CHF 813.- pour les intérêts du 1er rang et CHF 1'018.- pour les intérêts et le remboursement du 2e rang).



Calcul de la capacité financière

Avant de vous octroyer un prêt hypothécaire, et même si vous possédez des fonds propres, la banque doit s’assurer que vous serez en mesure de couvrir les dépenses courantes liées à votre achat immobilier. Pour ce faire, elle va calculer votre capacité financière : les charges ne doivent pas dépasser le tiers de votre revenu brut.

Plusieurs charges sont prises en compte dans le calcul de votre ratio d’endettement :


Les intérêts hypothécaires

La banque utilise un taux d’intérêt fictif de 5% pour son calcul. Il s’agit d’un taux moyen historique, plus élevé que les taux actuels, qui permet de s’assurer que vous serez en mesure de supporter une éventuelle hausse des taux dans le futur.


Les frais d’amortissement

Il s’agit des frais d’amortissement du 2e rang hypothécaire, généralement calculés sur 15 ans.


Les frais d’entretien

Les frais d’entretien que vous devrez payer en tant que propriétaire sont estimés à 1% du prix d’achat.


Autres charges

Le remboursement d’autres dettes, par exemple un leasing automobile, vient également impacter votre capacité financière.


Attention, d’autres frais (variables selon les cantons), tels que les frais de notaire ou les impôts pour le retrait du 2e pilier, ne sont pas inclus dans les différents calculs de la banque. Il est cependant important d’en tenir compte pour votre projet d’achat et de prévoir les fonds nécessaires.



Quel revenu minimum pour l’achat d’un bien à CHF 1'000'000.- ?




Ce calcul correspond au calcul de la capacité financière effectué par la banque avec un taux d’intérêt fictif de 5%. Il ne s’agit pas des charges réelles. Pour avoir un aperçu plus proche de la réalité, vous pouvez vous référer à nos exemples cités plus haut.





Vous avez un bien en vue et souhaitez connaître votre capacité financière pour son achat ?



Vous n’avez pas encore trouvé l’appartement de vos rêves, mais vous voulez savoir jusqu’à combien vous pourriez emprunter ?



Vous aimeriez discuter de votre projet d’achat avec un expert du prêt hypothécaire ?

1 Pour l’année 2018, le montant maximal déductible est de CHF 6’768.- pour un salarié et de 20% du revenu annuel (avec une limite de CHF 33’840.-) pour un indépendant.
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